Widerspruch

Eine Kündigung beendet das Mietverhältnis nur, wenn eine formell und materiell wirksame Kündigung ausgesprochen worden ist. Es muss auch die Kündigungsfrist abgelaufen sein. Erschwerend kommt hinzu, dass der Mieter einer Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen kann. Der typische Grund für den Widerspruch ist, dass es dem Mieter nicht gelingt, eine angemessene Ersatzwohnung zu zumutbaren Bedingungen zu finden.

Problem der Vermieter

Der Vermieter kann eine Räumungsklage in der Regel erst erheben, wenn der Mieter nach Auslaufen der Kündigungsfrist in der Wohnung verbleibt. Bei einer langen Kündigungsfrist und dem typischen Verlauf eines Räumungsprozesses kann es mehr als zwei Jahre ab Ausspruch der Kündigung dauern, bis die Räumung der Wohnung erfolgt. Erschwerend kommt hinzu, dass der Gesetzgeber vorgesehen hat, dass der Widerspruch erst zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist zu erheben ist.

Die vermeintliche Lösung der Vermieter

Nach Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes kann eine Räumungsklage erhoben werden, wenn der Mieter unmissverständlich zum Ausdruck bringt, dass er nicht rechtzeitig ausziehen wird. Der Hintergrund ist, dass gemäß Paragraph 259 ZPO eine Klage auf eine erst in der Zukunft anstehende Räumung bereits vorher erhoben werden kann, wenn den Umständen nach die Besorgnis besteht, dass der Mieter nicht ausziehen wird. Durch den Widerspruch und der Aussage, dass er nicht ausziehen wird, entsteht diese Besorgnis.

Die Taktik der Vermieter

Die Taktik der Vermieter ist nunmehr, diesen Umstand auszunutzen. Aus diesem Grund fordern sie den Mieter auf, den Widerspruch gegen die Kündigung unverzüglich mitzuteilen. Wenn der Mieter hierauf anspringt und der Kündigung widerspricht und mitteilt, dass er nicht ausziehen wird, so sind die Voraussetzungen für eine vorzeitige Räumungsklage erfüllt. Der Vermieter kann früher das Räumungsverfahren starten mit der Folge, dass der Zeitpunkt bis zur Räumung stark verkürzt wird.