Allgemeines

Der Grundsatz ist einfach: Eine fristlose Kündigung im Mietrecht kann bei einem wichtigen Grund erfolgen. Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn dem Kündigenden unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere eines Verschuldens der Vertragsparteien, und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der Kündigungsfrist oder bis zur sonstigen Beendigung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Im Detail sieht es anders aus.

Gründe für eine fristlose Kündigung

Der Vermieter braucht einen Grund, weshalb er eine fristlose Kündigung aussprechen will. In meiner täglichen Praxis haben sich faktisch drei Hauptgruppen herausgebildet, weshalb eine fristlose Kündigung ausgesprochen wird. Ein wichtiger Grund liegt demnach vor, wenn der Mieter

• mit der Zahlung der Miete in Verzug ist,
• die Mietsache erheblich gefährdet oder
• die Wohnung unbefugt an Dritte überlässt.

Abmahnung

Ein wichtiger Grund allein ist jedoch nicht ausreichend. Wenn der Mieter gegen seine vertraglichen Pflichten verstößt, so müssen einige weitere Punkte beachtet werden. In der Regel muss dem Mieter eine „gelbe Karte“ gezeigt werden. Im Mietrecht bedeutet dies, dass dem Mieter eine angemessene Frist zur Abhilfe gegeben werden muss. Auch ist in vielen Fällen eine vorherige Abmahnung erforderlich. Nur in engen Grenzen kann gleich die „rote Karte“ gezeigt werden. Dies ist der Fall, wenn eine Frist oder Abmahnung entbehrlich ist. Dies ist der Fall, wenn eine Fristsetzung oder Abmahnung erkennbar nutzlos ist oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen gerechtfertigt ist.

Heilung

Einen Wermutstropfen gibt es noch. Eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges kann geheilt werden. Dies ist stark vereinfacht immer der Fall, wenn der Mieter innerhalb der Zwei-Monats-Frist die offenen Mieten, also alle offenen Mieten, begleicht.