Schritt 1: Voraussetzungen sauber dokumentieren
Ich kann es nur gebetsmühlenartig wiederholen: Bevor Du die Klage einreichst, musst Du Deine Hausaufgaben gemacht haben. Eine Räumungsklage steht und fällt mit der Wirksamkeit der Kündigung. Ist die Kündigung nicht wirksam formuliert oder sind die Kündigungsgründe rechtlich nicht haltbar, kann die Räumungsklage schnell scheitern. Das bedeutet konkret: Die Kündigung muss schriftlich erfolgt sein, dem Mieter nachweisbar zugegangen sein und einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund enthalten. Lege Dir daher alle relevanten Unterlagen zurecht. Dazu gehören insbesondere der Mietvertrag, das Kündigungsschreiben mit Zugangsnachweis, Mahnungen, Zahlungsbelege oder andere Beweise für den geltend gemachten Kündigungsgrund. Je lückenloser Deine Dokumentation ist, desto stärker ist Deine Position vor Gericht.
Schritt 2: Die Klageschrift als dein Herzstück im Verfahren
Die Klageschrift ist das Herzstück Deines Verfahrens. Sie wird beim zuständigen Amtsgericht am Ort der Wohnung eingereicht. Die Klage muss den Antrag auf Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie die wesentlichen Tatsachen und Beweismittel enthalten. Das Gericht wird erst tätig, wenn Du den Gerichtskostenvorschuss eingezahlt hast. Dieser richtet sich nach dem Streitwert, der in der Regel dem Zwölffachen der monatlichen Kaltmiete entspricht. Die Klage muss sich gegen alle erwachsenen Bewohner der Wohnung richten, die ein eigenes Besitzrecht haben. Dazu zählt auch ein nicht im Mietvertrag genannter Lebenspartner, wenn er dort lebt. Wird eine berechtigte Person übersehen, besteht die Gefahr, dass eine spätere Zwangsräumung ins Leere läuft.
Schritt 3: Der Schriftverkehr nach Klagezustellung
Nach der Zustellung der Klage an den Mieter beginnt der schriftliche Teil des Verfahrens.
Reagiert der Mieter überhaupt nicht, kannst Du auf Antrag ein Versäumnisurteil erwirken. Das ist der schnellstmögliche Weg zu einem Räumungstitel. Legt der Mieter jedoch eine Klageerwiderung vor, solltest Du darauf sachlich und konsequent reagieren. Je besser Deine Klageschrift vorbereitet war, desto mehr Aufwand muss der Mieter in seine Erwiderung investieren. Warte den weiteren Schriftverkehr ab und stelle klar dar, warum die Einwände des Mieters nicht durchgreifen.
Schritt 4: Die mündliche Verhandlung
Den Abschluss des Verfahrens bildet die mündliche Verhandlung. Je überzeugender Deine Argumente im Vorfeld waren, desto besser sind Deine Chancen. Vergiss jedoch nicht: Häufig versucht das Gericht, eine gütliche Einigung herbeizuführen, etwa durch den Abschluss eines Räumungsvergleichs. Ein Vergleich bedeutet, dass Du und Dein Mieter eine Lösung finden, ohne dass es ein streitiges Urteil gibt. Zum Beispiel zieht der Mieter bis zu einem bestimmten Termin freiwillig aus und Du verzichtest auf einen Teil der offenen Mietschulden. Das fühlt sich zunächst wie ein Zugeständnis an. In der Praxis ist ein Vergleich jedoch oft der schnellere und günstigere Weg. Das gilt vor allem dann, wenn der Mieter ohnehin zahlungsunfähig ist und die Kosten des Verfahrens am Ende bei Dir hängen bleiben könnten.
