Wann darf ich überhaupt wegen Eigenbedarf kündigen?
Eine Eigenbedarfskündigung ist rechtlich zulässig, wenn du als Vermieter ein berechtigtes Interesse nachweist. Eigenbedarf liegt vor, wenn du die Wohnung selbst nutzen willst oder sie Angehörigen überlassen möchtest. Das gilt als berechtigtes Interesse. Zum berechtigten Personenkreis zählen enge Familienmitglieder wie Kinder, Eltern, Geschwister und Ehepartner sowie Personen aus deinem Haushalt. Cousins und Cousinen gehören hingegen nicht dazu.
Was muss ins Kündigungsschreiben?
Das Kündigungsschreiben ist der kritischste Punkt. Die Zeiten, in denen eine pauschale Begründung ausreichte, sind vorbei. Als Vermieter musst du genau darlegen, warum der Eigenbedarf notwendig ist. Dazu gehören der Name der Person, die einziehen soll, sowie ihre Beziehung zu dir. Außerdem brauchst du eine nachvollziehbare Erklärung, warum gerade diese Wohnung benötigt wird.
Welche Fristen gelten?
Die Kündigungsfrist richtet sich nach der Dauer des Mietverhältnisses. Sie beträgt drei Monate bei einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren, sechs Monate bei bis zu acht Jahren und neun Monate ab acht Jahren. Je länger das Mietverhältnis besteht, desto mehr Zeit musst du dem Mieter für den Auszug einräumen. Hast du die Wohnung als Eigentumswohnung in einem zuvor umgewandelten Mehrfamilienhaus erworben, gilt zusätzlich eine Sperrfrist.
Was sind die größten Risiken?
Das größte Risiko ist der vorgetäuschte Eigenbedarf. Wer kündigt, ohne den Bedarf später tatsächlich umzusetzen, etwa weil er nicht einzieht oder die Wohnung kurz danach teurer neu vermietet, macht sich schadensersatzpflichtig. Mögliche Schadenspositionen des Mieters sind zum Beispiel Umzugs und Maklerkosten sowie höhere Mietausgaben für die neue Wohnung.
Was ist mit dem Widerspruch?
Daneben droht der Widerspruch des Mieters wegen sozialer Härte nach § 574 BGB. Gründe wie hohes Alter, eine schwere Krankheit, eine Schwangerschaft oder fehlender Ersatzwohnraum können dazu führen, dass das Gericht die Kündigung für eine bestimmte Zeit oder sogar dauerhaft aussetzt. Das gilt auch dann, wenn dein Eigenbedarf an sich berechtigt ist.
Gibt es Alternativen zur Kündigung?
Ja. Ein Aufhebungsvertrag bietet beiden Seiten Vorteile. Der Mieter erhält Planungssicherheit und kann etwa Umzugskosten absichern. Du als Vermieter vermeidest die Kosten und Risiken eines gerichtlichen Räumungsverfahrens. Ein gut formulierter Aufhebungsvertrag ist daher in vielen Fällen der schnellere und günstigere Weg.
Sorgfalt vor Schnelligkeit
Eine Eigenbedarfskündigung ist ein scharfes Schwert. Sie muss jedoch richtig eingesetzt werden. Schon kleine Fehler im Kündigungsschreiben oder bei der Fristberechnung können dazu führen, dass die Kündigung unwirksam ist. In der Folge musst du das Verfahren unter Umständen von vorne beginnen.
