Wie sieht es beim Verkauf aus?
Genau deshalb macht er sich Sorgen, sagt er. Das Haus, in dem er seit vielen Jahren wohnt, wurde gerade verkauft. Muss er jetzt ausziehen? Ich kann ihn beruhigen: Nein. Hier greift ein zentraler Grundsatz des deutschen Mietrechts: „Kauf bricht nicht Miete.“ Das bedeutet, dass der Käufer einer Immobilie automatisch in den bestehenden Mietvertrag eintritt. Für den Mieter ändert sich dadurch zunächst nichts. Die vereinbarte Miete gilt weiterhin, die bisherigen Vertragsbedingungen bleiben bestehen und auch der gesetzliche Kündigungsschutz bleibt unverändert. Allein der Eigentümerwechsel hat daher keine Auswirkungen auf das bestehende Mietverhältnis. Vor allem ist der Verkauf eines Hauses kein Kündigungsgrund. Der neue Eigentümer kann das Mietverhältnis nicht einfach beenden, nur weil er die Immobilie erworben hat. Auch für ihn gelten die gleichen gesetzlichen Voraussetzungen wie für jeden anderen Vermieter. Eine Kündigung ist nur möglich, wenn ein gesetzlich anerkannter Kündigungsgrund vorliegt.
Wie lange dauert eine Gerichtsverhandlung?
„Angenommen, es kommt trotzdem zum Streit. Wie lange würde das denn alles dauern?“, fragt er mich. Auch hier kann ich ihn beruhigen. Selbst wenn der Vermieter eine Kündigung ausspricht und der Mieter nicht freiwillig auszieht, bedeutet das nicht, dass die Wohnung kurzfristig geräumt werden muss. Zunächst muss die Kündigungsfrist ablaufen. Bei langjährigen Mietern beträgt diese häufig bereits neun Monate. Erst nach Ablauf dieser Frist wird der Vermieter überhaupt eine Räumungsklage beim zuständigen Amtsgericht einreichen. Danach beginnt das Gerichtsverfahren. Bis zu einer gerichtlichen Entscheidung vergehen in der Praxis oft viele weitere Monate. Wie lange ein Verfahren dauert, hängt unter anderem von der Auslastung des Gerichts und der Komplexität des Falls ab. Müssen Zeugen vernommen, Gutachten eingeholt oder Rechtsmittel eingelegt werden, kann sich das Verfahren zusätzlich erheblich verlängern. Zwischen dem Zugang der Kündigung und einer tatsächlichen Räumung der Wohnung liegt daher in vielen Fällen ein langer Zeitraum.
Werde ich irgendwann auf der Straße sitzen?
Das sei seine größte Angst, gesteht er mir. Was, wenn am Ende wirklich nichts mehr bleibt? Diese Sorge kann ich ihm in den meisten Fällen nehmen. Selbst wenn es tatsächlich zu einem rechtskräftigen Räumungsurteil kommen sollte, steht ein Mieter nicht von heute auf morgen auf der Straße. Das deutsche Recht sieht mehrere Schutzmechanismen vor. Zunächst kann das Gericht eine sogenannte Räumungsfrist gewähren. Dadurch erhält der Mieter zusätzliche Zeit, um eine neue Wohnung zu finden. Wie lange diese Frist ausfällt, hängt von den Umständen des Einzelfalls ab. In besonderen Fällen kann sie sogar bis zu einem Jahr betragen. Sind alle anderen Möglichkeiten ausgeschöpft, kommt als letztes Mittel der sogenannte Vollstreckungsschutz in Betracht. Dieser greift in außergewöhnlichen Härtefällen, etwa bei schwerer Krankheit, hohem Alter oder anderen besonderen persönlichen Umständen. Unter bestimmten Voraussetzungen kann dadurch selbst eine bereits angeordnete Zwangsräumung noch aufgeschoben werden. Hinzu kommt, dass die zuständigen Behörden verpflichtet sind, drohende Obdachlosigkeit zu vermeiden. Niemand soll allein aufgrund einer Räumung schutzlos auf der Straße stehen. Deshalb gibt es verschiedene rechtliche und soziale Schutzmechanismen, die Betroffene unterstützen sollen. Gerade bei langjährigen Mietverhältnissen, pünktlichen Mietzahlungen und besonderen persönlichen Härtegründen bestehen oft zahlreiche Möglichkeiten, die Situation zu entschärfen und zusätzliche Zeit zu gewinnen. Deshalb sage ich meinem Mandanten: Nehmen Sie eine Kündigung ernst, aber verlieren Sie nicht den Mut. Wer seit 20 oder 30 Jahren in seiner Wohnung lebt, seine Miete immer pünktlich bezahlt hat und keine Pflichtverletzungen begangen hat, ist keineswegs rechtlos. Oft gibt es mehr Schutzrechte, mehr Zeit und mehr Handlungsmöglichkeiten, als viele Betroffene zunächst vermuten.
Mein Rat an Dich
Wer sich in einer ähnlichen Situation befindet, sollte nicht aus Angst untätig bleiben. Sobald eine Kündigung eingeht, sollte geprüft werden, ob sie überhaupt formell und inhaltlich wirksam ist. Genau diese Prüfung lohnt sich in vielen Fällen. HerrDenis und sein Team prüfen für dich, ob überhaupt ein wirksamer Kündigungsgrund vorliegt, ob die Kündigung den gesetzlichen Anforderungen entspricht, welche Fristen gelten und welche rechtlichen Möglichkeiten du hast.
So vermeidest du teure Fehler, erkennst Risiken frühzeitig und kannst deine Rechte als Mieter bestmöglich schützen und durchsetzen.
